Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Классификация ипотечного кредита

В зависимости от объекта кредитования:

• Загородное жилье. Этот тип займа характерен сложной процедурной оформления договора, так как в документе купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено . Размер первоначального взноса выше, чем при двух других видах ипотеки.
• Квартиры на первичном рынке (новостройки и строящиеся жилье). Характеристика: проценты по кредиту, как правило, выше, чем на «вторичке». В то время как максимальный срок кредитования ниже. Основные причины – большие риски, возможность банкротство застройщика, мошенничество, вероятность возникновения «долгостроя» . Один из ключевых моментов – право собственности. Если у заемщика оно есть, то кредит, скорее всего, обойдется дешевле. Другой немаловажный момент – стадия строительства.
• Жилье на вторичном рынке. Характеристика: самый распространенный вид ипотечной ссуды. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход .
• Офисные помещения или производственные сооружения – займ на приобретение коммерческой недвижимости. Характеристика: в основном, рассчитана на представителей малого и среднего бизнеса, срок кредита значительно меньше, между тем, ставки существенно выше. .

Права и обязанности заемщика

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становиться собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию не членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заемщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются:

• банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

История ипотеки в современной России – основные вехи

До революции в России была широко развита система ипотечного кредита и ипотечных кредитных учреждений. Однако после революции 1917 года классическая ипотечная схема работать не могла, так как была отменена частная собственность. Возрождение ипотеки в России началось с реформ 90-х годов. Первым зарегистрированным в России банком (май 1992 года), в названии которого фигурировало слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский Ипотекобанк. В 1992 году был принят Федеральный закон Российской Федерации «О залоге», в 1998 принят закон Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 1997 году по решению Правительства РФ было создано Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Текущая ситуация

По данным «Эксперт РА», объем предоставленных в 2010 году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года. В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.

Основные тенденции

• снижение уровня концентрации на рынке;
• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья;
• смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте .

В этом году объем выдачи кредитов может достигнуть докризисных уровней(в 2008 этот показатель составил 655 миллиардов рублей), как минимум, в номинальном выражении. Такое мнение высказывают аналитики в отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по итогам второго квартала 2011 года. АИЖК прогнозирует, что ставки по ипотечным кредитам в рублях стабилизируется на уровне 11,8-12,2% к концу 2011 года. Агентство планирует, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое — с 301 000 в 2010 г. до 868 000 в 2020 г..

Основные игроки

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года»

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2010 года (млн. руб.)	Изменение (%)
1	Сбербанк России	659 773.49	536 894.78	22.89
2	Банк ВТБ24	168 884.24	143 795.11	17.45
3	ДельтаКредит	51 416.37	48 457.18	6.11
4	Росбанк	40 585.77	39 125.92	3.73
5	Уралсиб	33 917.81	38 656.90	-12.26