Ракушка (гараж)

«Ракушки» в московском дворе.

«Ракушка» или «пенал» — обиходное название разборного металлического автомобильного гаража. Широкое распространение получили в России после 1991 года благодаря пробелам в законодательстве: «ракушки» юридически приравнивались не к гаражам, а к автомобильным тентам, что позволяло их устанавливать буквально где угодно. За несколько лет «ракушки» заняли большинство дворовых парковок и гостевых карманов в Москве и других городах, причём делалось это без какого-либо согласования с властями. В условиях дефицита охраняемых парковок и обычных гаражей кооперативы из ракушек занимали детские площадки во дворах и пустыри. Большинство «ракушек» устанавливались самовольно, после утверждения закона о продаже земельной собственности практически никто из автовладельцев не мог выкупить землю под гаражом.

Власти Москвы и других городов в течение долгого времени грозились убрать из дворов незаконно установленные ракушки, однако реально демонтировать «ракушки» начали только в 2006 году. Данное решение вызвало негативную реакцию владельцев «ракушек»: по их мнению, решение о ликвидации «ракушек» является преждевременным, так как в городе, особенно в старых районах, строится недостаточно многоэтажных парковок, а в уже существующих — аренда машиноместа стоит слишком дорого. Кроме того «ракушка» стоит 20-30 тыс. рублей, и она доступна большинству автомобилистов; а машино-места в многоуровневых паркингах, которые правительство Москвы предлагает в рамках программы «народный гараж» за 350 тыс. рублей — доступны только состоятельным людям. Автомобилист со средним достатком не сможет купить место в «народном гараже», и исходя из этого владелец «ракушки» расценивает её демонтаж — как покушение на свою собственность, и ущемление своих прав.

Достоинства и недостатки «ракушек»

Достоинства:

• Возможность зарезервировать место для машины рядом с домом.
• Хорошая защита транспортного средства от солнечного излучения, осадков, краж, вандализма, и хулиганских действий.
• Дополнительное место для складирования инструментов, инвентаря, запасных частей к автомобилю.
• Возможность производить ремонт и техническое обслуживание автомобиля своими силами.
• Низкая стоимость гаража и простота установки.

Недостатки:

• Неказистая внешность, портящая вид дворов.
• На месте двух ракушек нельзя разместить три автомобиля, потому что в автомобиль надо садиться (или выходить из него), а ширина автомобиля с открытой дверью БОЛЬШЕ ширины ракушки.
• «Ракушки» создают дефицит парковочных мест у домов, если используются не по назначению: в качестве сараев или складов
• «Ракушки», установленные на проезжей части, мешают подъезду спецтехники (например, пожарных машин) к домам, их владельцы зачастую игнорируют правила, устанавливая гаражи на канализационных люках и детских площадках.

Правовой статус

Порядок размещения «ракушек»

«Ракушка» является металлическим тентом, то-есть легкой переносимой конструкцией, для перемещения которой не требуется причинения соразмерного ущерба её назначению. Это прямо сказано в пункте 4 Постановления правительства Москвы № 723-ПП от 10 августа 1999 г.

Правительство Москвы.

Постановление 10 августа 1999 г. N 723-ПП

О работе районных Управ СевероЗападного административного округа по упорядочению размещения нестационарных объектов и созданию условий для хранения личного автотранспорта жителей районов

4. Установить, что металлический тент типа «ракушка» или «пенал» (далее - МТ) - это нестационарный объект движимого имущества, принадлежащий юридическому или физическому лицу, предназначенный для хранения автотранспортного средства, размещаемый на территории города без устройства заглубленных фундаментов и подземных помещений в соответствии с установленным нормативными правовыми актами порядком.

Однако московские власти требуют оформить землеотвод, и заключить договор на аренду земельного участка. Только данное требование не основано на законе, и вот почему: порядок права пользования земельным участком, регулирует Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ, Глава V. Возникновение прав на землю

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Что это означает? А то, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, иными словами идёт отсылка к нормам Гражданского Кодекса РФ. Рассмотрим эти нормы:

Гражданский кодекс РФ.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Участок во дворе дома где стоят «ракушки» — является открытым для общего доступа, значит можно свободно находиться на этом участке гражданам, а значит граждане могут там быть и со своим движимым имуществом. Нам же никто не запрещает оставлять автомобили во дворах, а металлический тент, как и автомобиль — является движимым имуществом. Вы можете возразить, что металлический тент (ракушка) является недвижимым имуществом, чтож рассмотрим, как это толкует Гражданскй Кодекс РФ:

Гражданский кодекс РФ

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимости «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Но ведь «ракушку», причем безо всяких повреждений и ущерба, можно легко переместить на другое место. Для этого надо всего-то, несколько крепких мужиков. Также статьей 130 ГК РФ установлено, что вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимыми, при этом регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Ну и с какой стати владелец «ракушки» должен заключать договор аренды земли, если Федеральный закон это не обязывает? Чем московские власти мотивируют, что владелец «ракушки» должен оформить правоустанавливающие документы на использование земельного участка под металлическим тентом? Мотивирует это московские власти, рядом пунктов Постановления Правительства Москвы № 526 ПП от 8 июля 2003 г.

Правительство Москвы.
Постановление 8 июля 2003 г. N 526-ПП

О порядке получения разрешений на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами.

В целях упорядочения размещения металлических тентов типа «ракушка» и «пенал» Правительство Москвы постановляет:

1. Установить, что предоставление земельных участков под размещение металлических тентов типа «ракушка» и «пенал» (далее МТ), внешний вид которых рекомендован Москомархитектурой для города Москвы, осуществляется решениями префектур административных округов в краткосрочную аренду.

2. Утвердить Порядок получения разрешения на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами (приложение).

Однако согласно статье 55 ч. 3 Конституции РФ «Возложить какие-либо обязанности на гражданина допускается только на основании Федерального Закона», а Постановление Правительства Москвы № 526-ПП, Федеральным Законом не является, и не может возлагать на граждан какие-либо обязанности. А ссылка на то, что необходимость регистрации «ракушек» установлена нормативно-правовым актом города Москвы — несостоятельна. Здесь нужен федеральный закон, которого не существует. А ещё конкретнее это означает — что московские власти не имеют права требовать правоустанавливающие документы на использование земельного участка под металлическим тентом, и угрожать его сносом в случае отсутствия данных документов. Снос металлического тента, не будет основан на законе.

Более того: московские власти обязаны создать в каждом микрорайоне специальные стоянки, где можно устанавливать «ракушки». Рассмотрим опять постановление правительства Москвы от 8 июля 2003 года № 526-ПП. В пунктах 4.1 — 4.3 этого Постановления сказано:

4.1. По согласованию с префектурами административных округов и управами районов города Москвы предусматривать временные площадки в кварталах жилой застройки, а также в промышленных зонах, для организации компактных стоянок с возможностью размещения на них переносимых МТ.

4.2. Проводить подготовку эскиза N 1 на организацию компактных стоянок, согласование его с заинтересованными организациями.

4.3. Применять предусмотренный распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» порядок оплаты работ, проводимых архитектурно-планировочными управлениями административных округов по разработке проектной документации на благоустройство дворовых территорий с упорядочением размещения МТ по заказу управ районов города Москвы.

Обратите внимание на две фразы: 1) Предусматривать временные площадки в кварталах жилой застройки, а также в промышленных зонах, для организации компактных стоянок с возможностью размещения на них переносимых МТ 2) 8 июля 2003 года. Что этим можно сказать? А следующее — эти компактные стоянки с возможностью установки на них металлических тентов, должны были появится ещё в 2004 году. Шести месяцев для подготовки необходимой документации и организации данных стоянок в каждом микрорайоне, вполне достаточно. Однако 2004 год давно прошел, данных «компактных стоянок с возможностью установки на них металлических тентов» не было и нет; постановление правительства Москвы № 526 ПП от 8 июля 2003 г. не выполнено. Более того — власти Москвы считают, что на установку «ракушки» нужно оформить разрешение, и заключить договор аренды земли. И если разрешение на установку «ракушки» не оформлено, и договор аренды земли не заключен — «ракушка» считается установленой незаконной, и подлежит сносу. Данное мнение московских властей не основано на законе, это частное мнение отдельных руководителей Правительства Москвы, не имеющее ничего общего с законом.

Позиция Жилищного кодекса РФ

Московские власти снося «ракушки», аргументируют это тем, что земля на которой размещены металлические тенты – принадлежат городу. Различные руководители московских властных структур, говорят открытым текстом: «Тент не тронут, только если участок, на котором он стоит, ваш собственный. Но в Москве вся земля принадлежит городу, так что люди могут ее только арендовать. В том числе под «ракушки» [1] По мнению различных руководителей Правительства Москвы - владелец «ракушки» не может пользоваться землей где она размещена, вечно. Земля принадлежит городу, и город как хочет - так ей и распоряжается, частных землевладельцев в Москве нет. Однако Жилищный Кодекс РФ, толкует по другому.

Жилищный Кодекс РФ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, придомовая территория. Собственник помещения в многоквартирном доме фактически имеет в личной собственности свою долю придомовой территории, и он имеет право распорядятся принадлежащим ему земельным участком – как считает нужным. В частности собственник помещения в многоквартирном доме имеет право установить «ракушку» на принадлежащий ему земельный участок, и ни префектура, ни районная управа в этом вопросе не указ. Причем такое право у собственника жилого помещения возникает независимо от того, проведено межевание земли или нет, независимо от воли чиновников. Это прямо указал Пленум Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Постановление от 29 апреля 2010 года № 10/22

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Председатель Верховного Суда Российской Федерации В.М. Лебедев

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А.А.Иванов

Секретарь Пленума, судья Верховного Суда Российской Федерации В.В.Дорошков

Секретарь Пленума, судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Т.В.Завьялова

Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении подтвердил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, придомовая территория. Причем такое право у собственника жилого помещения возникает независимо от того, проведено межевание земли или нет, независимо от воли чиновников. В самом постановлении пленума Верховного Суда РФ (глава «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»), даётся отсылка к статье 36 Жилищного Кодекса РФ. В переводе на простой язык это означает, что своей придомовой территорией собственник жилья пользуются по своему усмотрению и ни управа, ни префектура в этом вопросе не указ.

Использовать придомовую территорию по своему усмотрению, в частности установить там «ракушку» - имеет право только собственник жилого помещения в многоквартирном доме. У жителей муниципальных квартир которые используются на основании социального найма, такого права нет. Квартира им не принадлежит, собственниками жилья они не являются, а значит у них нет права использовать придомовую территорию по своему усмотрению – земля принадлежит городу, как и квартира. Для того чтобы получить право использовать придомовую территорию по своему усмотрению в частности установить там «ракушку» – для этого надо квартиру приватизировать.

Ссылки

• «Дело о захватчике» — статья из журнала «За рулём».
• Постановление правительства Москвы № 723 ПП от 10 августа 1999 г. «О работе районных Управ Северо-Западного административного округа по упорядочению размещения нестационарных объектов и созданию условий для хранения личного автотранспорта жителей районов».
• «За „ракушки“ бороться бесполезно?» — статья из газеты «Комсомольская правда».
• Постановление правительства Москвы № 526 ПП от 8 июля 2003 г. «О порядке получения разрешений на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22, от 29 апреля 2010 г.
• Превращаем двор многоэтажки в свой собственный — статья из газеты «Комсомольская правда».
• "Со слезами на глазах. — статья из газеты «Московский комсомолец».