Ипотечное кредитование

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Перейти к: навигация, поиск

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений[1]. Самый распространённый вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру[2]. Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог[3]. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

Классификация ипотечного кредита[править | править вики-текст]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[4].

По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершённого строительства*

По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

  • банковские и небанковские.

По виду заемщиков:

  • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика[5][править | править вики-текст]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

  • планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
  • есть желание сделать перепланировку,
  • заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита[править | править вики-текст]

Сумма ипотечного кредита зависит от:

  • размера дохода;
  • срока кредитования;
  • стоимости приобретаемой недвижимости;
  • первоначального взноса.

Платёж по кредиту не может превышать определённой доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
  • фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
  • переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)[6].

Участники ипотечной системы[править | править вики-текст]

Участниками ипотечной системы являются[7]:

  • банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
  • оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
  • страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
  • ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования ( например Бюро Кредитных Решений, www.bkr-credit.ru).

Ипотечный кредит в России[править | править вики-текст]

История[8][править | править вики-текст]

  • 1754 год — точка отсчёта российской ипотеки. Именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова во времена царствования Елизаветы Петровны, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.[9]Выдавались банками ссуды под залог поместий. Срок дворяне-заемщики могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречались следующие сроки кредитования: 15 лет/28 лет/33 года.

Позволить себе подобный заем могли представители придворной знати и крупные провинциальные помещики. Система обратной связи между заемщиком и инвестором в те годы отлажена не была. Суммы реальной задолженности дворян превышали официально установленные долги перед банками, так как поместья закладывались и перезакладывались у ростовщиков. Невозможность платить по долгам вовремя привела к задолженности перед банками в 425 млн. рублей, когда в казне Государственного банка было заложено 7 млн. рублей.

  • 1859 год -- Выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II.
  • 1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. В 1861 году после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь.

Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объем их на рынке ценных бумаг достиг 40%. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений.

  • конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
  • К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер, и количество финансовых учреждений, занятых в данной сфере, составило 15 450. От 30 до 50% ссуд тратилось на покупку земельных участков.

Октябрьская революция и последовавший за ней коммунистический строй с запретом частной собственности привели к исчезновению данного вида финансовых услуг. Ипотечного кредитования, вплоть до распада СССР, не существовало.

  • 1992 год — принят закон «О залоге»[10]
  • 1994 год — вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды.[11]
  • 1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».[12]
  • 1998 год — принят закон «Об ипотеке»[13]
  • 2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья.[14]
  • 2002—2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.
  • 2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»[15]

Текущая ситуация[править | править вики-текст]

Опыт других стран
Апартаменты в Европе, в сравнении с ценами российского рынка стоят дороже. Но это касается только номинальной стоимости, и в сравнении с регионами РФ. По условиям ипотечного кредитования, и ценам на недвижимость в Московском регионе и Санкт-Петербурге, жилье в Европе обходится дешевле. Европейские кредитные организации предлагают низкие ставки по кредитам, редко превышающие 5% годовых. Лидером, по совокупности условий со стороны кредитных организаций, стоимости жилья, и климата проживания, является испанская недвижимость. В связи с затяжным кризисом в стране, заявки заемщиков рассматриваются в течение полугода. В системе выдачи займов Италии также существует интересная особенность. Намного охотнее кредитные ипотечные средства выдаются на приобретение жилья в северных регионах страны и столичных окрестностях.

По данным агентства «Эксперт РА» объём рынка ипотечного кредитования в РФ по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объём рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.[16]

Основные тенденции[17][править | править вики-текст]

  • Повышение процентных ставок
  • Ужесточение требований к заемщикам
  • Снижение конкуренции.
  • Развитие социальной ипотеки.
  • Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Помимо банков на рынке займов под залог имеющегося жилья активно стремятся небольшие финансовые компании. Некоторые из них работают под лицензией микрофинансовых организаций и регулируются ЦБ РФ, некоторые работают без лицензирования, так как Гражданский кодекс РФ позволяет выдавать процентные залоговые займы без лицензии при условии, что займодавец выдает собственные средства. Как правило такие займы выдают крупные сети ломбардов, некоторые агентства недвижимости и специализированные компании. Наиболее крупные компании расположены в Москве и Санкт-Петербурге: ИпотекаКредит, Финансовый консультант, Санкт-Петербург Хоум Финанс, Единый центр залогового кредитования, Мосзалог, Доверие Недвижимость.

Основные игроки[править | править вики-текст]

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

Банк Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года (млн. руб.)[18] Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года (млн. руб.)[19] Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2010 года (млн. руб.)
1 Сбербанк России 865 098,52 659 773,49 536 894,78
2 Банк ВТБ24 274 329,04 168 884,24 143 795,11
3 ДельтаКредит 67 488,45 51 416,37 48 457,18
4 Росбанк 46 167,75 40 585,77 39 125,92
5 Уралсиб 42 377,87 33 917,81 38 656,90

Таблица «Рейтинг ипотечных банков по объёму выданных кредитов. Сравнительный анализ по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов» (версия Русипотеки)[20]

Банк Итоги 2014 года, млн руб. Прирост, % Банк Итоги 2013 года, млн руб.
1. Сбербанк 920 982 46 1. Сбербанк 629 761
2. ВТБ 24 350 718 44 2. ВТБ 24 243 336
3. Газпромбанк 63 262 -19 3. Газпромбанк 78 198
4. Россельхозбанк 53 832 93 4. Дельтакредит 28 135
5. Банк Москвы 33 796 130 5. Связь-Банк 17 906
6. Дельтакредит 32 936 17 6. Росбанк 17 606
7. Связь-Банк 23 974 34 7. Райффайзенбанк 17 200
8. Росбанк 19 069 8 8. Банк Москвы 14 706
9. Абсолют Банк 16 048 21 9. Возрождение 14 454
10. Банк Санкт-Петербург 15 595 24 10. Уралсиб 13 388

Источники[править | править вики-текст]

  1. Кредит
  2. Ипотека. Ипотечное кредитование
  3. Чем ипотечный кредит отличается от неипотечного
  4. Жилищное право
  5. Об ипотеке — ПРОСТО
  6. Коллектив авторов; Под общ ред. А.Г Грязновой. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 377 с. — ISBN 5-279-02306-X.
  7. Что такое современная ипотека (ипотечный кредит)?
  8. Ипотечный кредит
  9. История ипотеки в России
  10. Закон «О залоге»
  11. Указ о разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы
  12. Информация о АИЖК
  13. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16.07.1998 № 102-ФЗ. КонсультантПлюс. Проверено 30 августа 2015.
  14. Валерий Казейкин: К настоящему рынку ипотеки
  15. СТРАТЕГИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
  16. Эксперты спрогнозировали рекорд на рынке ипотеки России lenta.ru
  17. Ипотека 2012 — ключевые тенденции года
  18. Рейтинг РБК на 1 июля 2012 года
  19. Рейтинг РБК на 1 июля 2011
  20. Рейтинг ипотечных банков на 01.07.2014 (ист. Русипотека)