Управляющая организация

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
(перенаправлено с «Управляющая компания (ЖКХ)»)
Перейти к: навигация, поиск

Управля́ющая организа́ция  — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками. В быту часто ошибочно используется термин «управляющая компания», хотя по российскому законодательству так называют компанию по управлению инвестициями.

Целью деятельности управляющей организации является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных жилых домов и их составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Согласно положениям Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация является одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом наряду с товариществом собственников жилья и непосредственным управлением.

С организационной точки зрения, управляющая организация является посредником между множеством собственников многоквартирного жилого дома и лицами оказывающими услуги по его содержанию и обслуживанию, в том числе предоставляющих коммунальные услуги. Основными функциями управляющей организации являются:

  • формирование единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников;
  • формирование единого исполнителя перед собственниками дома, действующего в качестве консолидированного представителя всех лиц, оказывающих коммунальные услуги.

В данном аспекте создание управляющей организации обусловлено сложностью заключения и исполнения множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком.

С точки зрения экономики, управляющая организация осуществляет аккумулирование денежных средств собственников многоквартирного жилого дома направляемых на расчёты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций управляющей организации является учёт, контроль и расчёты с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

С технической точки зрения, управляющая организация осуществляет работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта. Управляющая организация осуществляет накопление информации об обслуживаемом объекте, в том числе ведёт учёт износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов, осуществляет хранение и актуализацию технической документации на объект недвижимости, выполняет функции заказчика (застройщика и технического надзора) строительного контроля в процессе капитального и текущего ремонта, осуществляет аварийно-восстановительный ремонт, является заказчиком мероприятий обследования технического состояния, поддерживает техническое состояние объекта на уровне предусмотренном проектом с учётом износа. Нормативными актами регулирующими деятельность управляющей организации в части технической эксплуатации является Федеральный закон о техническом регулировании и технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Градостроительный кодекс Российской Федерации, «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» (утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

Судебная практика[источник не указан 822 дня] признаёт управляющую организацию первым подрядчиком, состоящим в договорных отношениях с собственниками как с потребителями, а все остальные организации, поставляющие услуги, товары, работы — субподрядчиками управляющей организации.

История управляющих организаций[править | править код]

С 1921 года в городах[где?] создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных товариществ собственников жилья. Жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Ещё в 1927 году жилищно-арендные кооперативные товарищества оценивались, как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешёл в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК).

Впоследствии, уже в 1980-х годах жилищно-эксплуатационные конторы преобразовались в дирекции единого заказчика (ДЕЗ).

Со вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой жилищно-коммунального хозяйства частные управляющие организации. В соответствии с пунктом 2 ст. 161 Жилищного кодекса управляющая организация является одной из трёх возможных форм управления многоквартирным домом наряду с непосредственным управлением собственниками помещений и управлением товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

В связи с тем, что участились жалобы жителей на недобросовестность исполнения управляющими организациями обязательств по эксплуатации и содержанию жилищного фонда, [1][2] для усиления государственного жилищного надзора с 1 сентября 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ, направленный на введение лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами[3]. Согласно закону до 1 мая 2015 года управляющие организации должны были получить лицензию на управление многоквартирными домами. После 1 мая 2015 года осуществление предпринимательской деятельности без лицензии было запрещено.[4][5]

Лицензии управляющим компаниям ЖКХ выдает орган государственного жилищного надзора (Госжилнадзор). Действие лицензии распространяется только на территорию  того субъекта РФ, где она была выдана и не имеет срока годности (бессрочна).[6]

В соответствии с  Федеральным законом [7]:

  • Управляющие организации лишаются права управления домом после 2х нарушений, признанных судом;
  • Жильцы могут сменить управляющую организацию, своевременно обратившись в госжилинспекцию с жалобами;
  • Был введен единый стандарт платежей за услуги ЖКХ;
  • Руководители управляющих организаций должны сдать квалификационный экзамен, призванный выявить их компетентность;

В Москве, согласно постановлению Президиума Правительства Москвы от 20 января 2015 года, было принято решение о создании специальной комиссии по лицензированию управляющих организаций[8].В Москве лицензионная комиссия мэрии состоит из 15 специалистов[9], включая пять представителей СРО, общественных и некомерческих организаций .[10][11][12] [13]Процесс лицензирования контролирует Мосжилинспекция.Одной из составляющих получения лицензии стала сдача квалификационных экзаменов на знание российского законодательства для руководителей и специалистов управляющих организаций.[14] Такую лицензию получили как российские юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.[15]

В 2015 году в Москве было проведено 52 квалификационных экзамена и выдано более 600 аттестатов. На 2015 год в столице работает 503 управляющих организаций, обслуживающих более 30 тыс. многоквартирных домов. Среди них 130 государственных и 373 частных управляющих организаций.[16]

С 2015 года Портал открытых данных города Москвы стал публиковать  как рейтинг[17][18][19], так и антирейтинг[20] управляющих организаций Москвы. Рейтинг был составлен Государственной жилищной инспекцией. Организации оценивались по трём  основным показателям: количество нарушений, уровень надежности и степень удовлетворения населения. А свои жалобы  на управляющие организации жители стали оставлять на интернет-портале «Дома Москвы», также на нём они стали получать сведения о своих управляющих организациях.[21]

После принятия постановления Правительства РФ №191 от 4 марта 2015 года Московские управы стали участвовать в выборе управляющих организаций. До принятия этого постановления Управы могли проверять только основные услуги, такие как уборка подъездов и т.д. После принятия постановления районные власти стали контролировать объём и стоимость дополнительных услуг, которые предоставляет жителям управляющая организация.[22]

Примечания[править | править код]

  1. Найти добросовестную управляющую компанию становится все сложнее. Известия (25 апреля 2014).
  2. Елена Домчева. Управдомов будут вносить в "черные списки" за плохую работу. Российская Газета (10 июля 2014).
  3. Лицензирование управляющих организаций.
  4. До 1 мая 2015 года управляющие компании должны получить лицензию на управление многоквартирными домами (14 августа 2014).
  5. Принудительный отбор: жизнь управдомов в РФ спустя месяц после лицензирования. РИА Недвижимость (4 июня 2015).
  6. Лицензирование управляющих компаний ЖКХ.
  7. Что надо знать о лицензировании управляющих в ЖКХ. РИА Новости (25 ноября 2014).
  8. Сергей Собянин: «Лицензирование предполагает жесткие требования к управляющим компаниям» (20 января 2015).
  9. В Москве утвержден порядок лицензирования управляющих компаний. Эксперты опасаются передела рынка (21 января 2015).
  10. Сергей Собянин: Лицензирование в сфере управления многоквартирными домами предполагает строгие требования к компаниям (20 января 2015).
  11. Собянин ввел жесткие требования для управляющих компаний Москвы (20 января 2015).
  12. Сергей Собянин ввел жесткие требования для управляющих компаний (20 января 2015).
  13. В столице создана комиссия по контролю за управляющими компаниями. Москва24 (20 января 2015).
  14. Главы управляющих компаний сдадут экзамен на профпригодность. Москва24 (25 ноября 2014).
  15. Лицензии получили 60% организаций, управляющих многоквартирными домами. Москва24 (8 апреля 2015).
  16. Половина управляющих компаний города подали заявки на лицензирование. Москва24 (10 марта 2015).
  17. АНАСТАСИЯ ЧАНЦЕВА. На портале открытых данных опубликован рейтинг управляющих компаний Москвы. Вечерняя Москва (6 октября 2015).
  18. Рейтинг управляющих компаний появился на Портале открытых данных. Москва24 (6 октября 2015).
  19. Рейтинг управляющих компаний Москвы опубликован на портале открытых данных. ИТАР-ТАСС (6 октября).
  20. На портале открытых данных Москвы опубликован антирейтинг управляющих компаний. ИТАР-ТАСС (10 октября).
  21. Дмитрий Ильин. На чем стоят «дома Москвы». На портал dom.mos.ru с жалобой на управляющие компании обратились менее 1- собственников квартир. Информационный портал «Московские торги».
  22. Анатолий Федотов. Районные власти примут участие в выборе управляющих компаний. Москва24 (6 марта 2015).