Средства от операционной деятельности

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
(перенаправлено с «FFO»)
Перейти к навигации Перейти к поиску

Средства от операционной деятельности (англ. funds from operations (FFO)) — это термин, который инвесторы используют для описания денежных потоков компаний, работающих в сфере недвижимости, либо инвестиционных фондов недвижимости (REIT)[1].

FFO — это показатель эффективности, созданный Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT), который считается Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) стандартным индикатором финансовых показателей сектора недвижимости вне принятых правил бухгалтерского учёта[2].

Аналитики рассчитывают FFO следующим образом[3]:

где:

  • FFO — средства от операционной деятельности
  • NI — чистая прибыль
  • D — амортизация
  • A — обесценение активов
  • SP — прибыль, полученная от реализации активов

В отличие от традиционных подходов бухгалтерского учёта, FFO старается устранить возникающие искажения, что позволяет компаниям более точно определять свои результаты. Для компаний, работающих с недвижимостью, амортизация не является реальным расходом, так как объекты недвижимости не теряют своей стоимости в той же степени и с той же скоростью, что и обычные активы, поэтому чистая прибыль после амортизации не является объективным показателем эффективности компании[4].

Существуют и другие формы FFO, которые SEC требует от компаний, занимающихся недвижимостью, например, скорректированный FFO, FFO компании и прочие. Инвесторы и эксперты могут использовать данный показатель для анализа финансового состояния компаний, занимающихся недвижимостью. При этом показателю уделяется большее внимание, чем классической рентабельности или EBITDA, так как он в лучшей мере отражает способность компании генерировать денежный поток[5].

Часто FFO определяется в расчёте на акцию для публично котирующихся ценных бумаг. Инвесторы часто используют коэффициент FFO на акцию так же, как они использовали бы прибыль на акцию компании[6].

Критика[править | править код]

Показатель средств от операционной деятельности задумывался как дополнительный аналитический показатель к отчётности, но стал общепринятым бенчмарком в отрасли. При этом порядок его расчёта не регламентируется стандартами бухгалтерского учёта, поэтому остаётся возможность для манипуляций, и показатель остаётся вне рамок аудита отчётности[7]. Кроме того, показатель не корректируется на необходимые расходы по поддержанию состояния недвижимости и её текущему ремонту, что приводит к завышению реального показателя доступного денежного потока[8].

Примечания[править | править код]

  1. Glossary of REIT Terms (англ.). Nareit. Дата обращения: 27 октября 2020.
  2. SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION vs. BRIAN S.BLOCK and LISA PAVELKA MCALISTER (англ.). SEC (09/08/2016).
  3. James Chen. Funds From Operations (FFO) (англ.). Investopedia. Дата обращения: 27 октября 2020.
  4. My Account | Nareit. www.reit.com. Дата обращения: 27 октября 2020.
  5. Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации // АКРА. — 2020. — 19 февраля. — С. 26.
  6. Funds From Operations Per Share (FFOPS) Definition (англ.). Investopedia. Дата обращения: 8 января 2021.
  7. David H. Downs, Z. Nuray Guner. On the Quality of FFO Forecasts (англ.) // Journal of Real Estate Research. — 2006 июль.
  8. P/FFO - Overview, Strengths and Weaknesses, FFOPS (англ.) ?. Corporate Finance Institute. Дата обращения: 27 октября 2020.