Мультилистинг

Мультилистинг — система взаимодействия участников рынка недвижимости, действующих через электронные базы данных, в которой агентство, заинтересованное в быстрой продаже или аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости готово поделиться частью своей комиссии и привлекает другие агентства к возмездному сотрудничеству в поиске покупателя/арендатора в счет своей комиссии.

Система мультилистинга — система, взаимодействующая с базой данных, в которой представлены объекты недвижимости на условиях эксклюзивных договоров, с помощью специальной программы, позволяющей разделить комиссионное вознаграждение, а так же прописаны условия сервиса мультилистинга. Этот сервис фиксирует размер денежной компенсации, которую выплачивает риэлтор, получивший соглашение с продавцом собственности, другим риэлторам за предоставление потенциального покупателя или за сотрудничество в поиске покупателя.

Данные об условиях мультилистинга являются конфиденциальной информацией риэлтора, который получил эксклюзивное соглашение на право продажи с владельцем объекта недвижимости.

Происхождение

В конце XVII века в США риэлторы (брокеры в сфере недвижимости) собирались в офисах местных компаний и обменивались информацией об объектах недвижимости, которые они хотели бы продать. Риэлторы договорились между собой — выплачивать материальную компенсацию тем, кто поможет продать недвижимость. Так появился сервис мультилистинга, основной принцип которого: Помоги продать мне, я помогу продать тебе (Help me sell my inventory and I’ll help you sell yours).

Назначение и преимущества

Основная цель мультилистинга состоит в том, чтобы предоставить риэлтору, получившему соглашение с продавцом собственности, возможность опубликовать «одностороннее предложение компенсации» (комиссионную ставку) для других участников сделки (листинг-риэлторам). Предложение компенсации является договорным обязательством. Размер комиссии от сделки и детальная информация об объекте недвижимости содержатся в системе мультилистинга, таким образом все участники сервиса мультилистинга получают точные и полные данные об условиях сделки.

Дополнительной выгодой систем мультилистинга является возможность просмотра подписчиком информации обо всех объектах недвижимости в базе. Системы мультилистинга содержат подробные описания объектов недвижимости и включают данные, о которых осведомлены только профессионалы рынка недвижимости. Общественные сайты недвижимости и обычные базы таких данных не предоставляют.

Сервис облегчает взаимодействия риэлторов, клиентов и частных лиц, позволяет получать, накапливать и распространять информацию, производить адекватную рынку оценку объектов недвижимости.

Ограничения доступа

Большинство систем мультилистинга ограничивают членство и доступ к своей информации. Участников лицензирует государство или ассоциации агентов по продаже недвижимости (например, NAR в США или CREA в Канаде) .

Великобритания

В конце 1980-х — начале 1990-х годов риэлторы договаривались друг с другом напрямую, используя бумажные формы опросников и карточки объектов недвижимости, в которые были включены контакты собственника, негатив или фотография объекта, детали условий собственности и предварительное заключение с владельцем. В дальнейшем функцию передачи информации взяли на себя электронные системы или же просто рассылки по e-mail. Риэлтор, заключивший сделку с собственником, выступал в роли «продавца», и процедура продажи осуществлялась только через него. Комиссия предоставлялась только по факту закрытия сделки. Ухудшение экономической ситуации в Великобритании и рост стоимости взносов за пользование порталами повлекли за собой изменение ситуации. Риэлторы предпочитали тратить средства на членство в системах основных порталов (всего 4—5 штуки по всей стране Великобритании), и переключаться из одной системы в другую по необходимости. Постепенно риэлторы договорились между собой и установили единый формат баз данных для мультилистинга в Великобритании (INEA (IDX) Таким образом, каждый мог пользоваться доступом к общей, единой базе данных и качественно расширить доступ к клиентам при колоссальном снижении стоимости пользования системой.

Чехия

Мультилистинг в Чехии реализован на базе системы IMMO2 . Эта система официальна и используется многими европейскими риелторскими агентствами. Программа зарегистрирована под торговой маркой «IMMO2» (что означает «immovable square» — в переводе «неизменное соглашение». Риелторские агентства Чехии используют для взаимодействия следующий сайт: www.immo2.cz

Италия

В Италии успешно функционируют несколько систем мультилистинга, с помощью которых можно вести базы данных и/или делиться информацией.

Россия

В Российской Федерации риэлторы с начала существования рынка недвижимости осуществляли свою деятельность без систем мультилистинга в связи с их полным отсутствием. Попытки создания сервиса мультилистинга в России начинаются с 2000 года на уровне некоторых регионов и отдельных агентств недвижимости, однако на федеральном уровне он так и был реализован только в 2015 году на портале «Первая информационная база недвижимости» как закрытый сервис, использующий запатентованную программу по управлению системой мультилистинга и доступный только зарегистрированным в системе мультилистинга пользователям.

Украина

На Украине неоднократно предпринимались попытки создать мультилистинг. С 2012 года внедряется его аналог, адаптированный к особенностям местного рынка недвижимости — система партнерских продаж (СПП). Одной из её особенностей является опора на региональные клубы риэлторов, правила и формат которых могут различаться между собой. При этом неизменными и общими для всех являются основные принципы СПП.

Северная Америка

В Северной Америке системами мультилистинга управляют юридические лица, которые сами устанавливают правила вступления и взаимодействия внутри системы, государственного надзора не производится. Системы мультилистинга устанавливают свои собственные правила для членства, доступа и обмена информацией, но подчиняются общенациональным правилам, установленным NAR или CREA. Мультилистинг может принадлежать и управляться компанией недвижимости, региональным советом недвижимости агентов по продаже недвижимости или ассоциацией агентов по продаже недвижимости. Риэлторская компания может вести свою практику и без членства в системе мультилистинга.

США

Самая большая система мультилистинга в Соединенных Штатах в настоящее время — суперрегиональный Калифорнийский Региональный Сервис Мультилистинга (CRMLS), покрывающий большую часть южной Калифорнии. С 11 декабря 2012 сервис имеет приблизительно 71,000 активных членов, согласно Inman News. Прочие системы мультилистинга включают 40,000 участников — в Мэриленде и части Западной Вирджинии и 30,000 — в Аризоне и пригородах Феникса.

Национальная ассоциация Агентов по продаже недвижимости (NAR) установила правила, по которым риэлторам разрешено показывать только ограниченную информацию об объектах мультилистинга на своих своих веб-сайтах (внутри единой системы мультилистинга, известной как IDX (Internet Data Exchange). А полная информация представлена на сайте компании Move Inc., значительной долей в которой владеет сама Национальная ассоциация Агентов по продаже недвижимости (NAR).

Средства поиска IDX доступны на веб-сайтах большинства агентств по операциям с недвижимостью. Потенциальные покупатели могут сортировать и искать необходимые объекты недвижимости, доступные на рынке, используя инструменты фильтрации данных (местоположение, тип собственности, диапазоны цен), но не видят условия мультилистинга (например, размер комиссионного вознаграждения и контакты риэлтора, заключившего договор с владельцем объекта недвижимости). Многие пользователи экономят и пользуются ограниченной системой поиска. Однако, если потенциальный покупатель захочет посетить объект и совершить сделку, он всё-равно должен будет заплатить взнос и вступить в систему мультилистинга.

Американское Министерство юстиции подало антимонопольный иск в сентябре 2005 против Национальной ассоциации Агентов по продаже недвижимости по политике NAR, которая позволяла риэлторам ограничивать доступ к своим объектам мультилистинга, исключая определенных риэлторов, которые действовали исключительно через интернет. Эта политика относилась к коммерческим предприятиям, которые являлись лицензированными брокерскими агентствами, но являлись лишь посредниками, представлявшими рекламу и перенаправлявшими на сайт самого риэлтора за 25%-35% от комиссии.

Антимонопольные требования DOJ также включали правила NAR, которые исключали определенные категории риелторских агентств из системы мультилистинга. NAR пересмотрел свою политику в отношении разрешения доступа на сайты своих участников, так как данные на этих сайтах являлись собственностью агентств. Дело было решено в мае 2008. NAR, согласился с тем, что и интернет-агентствам предоставили доступ ко общей базе мультилистинга. И списки объектов недвижимости в системе мультилистинга — одинаковы для всех участников. Как это было изначально.

Канада

В Канаде национальный мультилистинг — это совместная система для более чем 98,000 членов REALTOR® Canadian Real Estate Association (CREA), которые работают через 101 совет по недвижимости и 11 местных Канадских ассоциаций. REALTORS® — это зарегистрированная торговая марка для членов системы мультлистинга, а MLS® — для данных базы мультилистинга.

Совет Недвижимости Ванкувера (REBGV) утверждает, что вел первый мультилистинг в Канаде.

Публично доступный веб-сайт (realtor.ca, раньше mls.ca) соединяет многие базы данных мультилистинга, где каждый участник представлен кратко, а за подробной информацией система перенаправляет напрямую к риэлтору-участнику системы.

Коста-Рика

В Коста-Рике, единственный официальный сервис мультилистинга с проверенными риелторскими агентствами управляется СССBR (Палата Коста-Рики Совета агентов по операциям с недвижимостью). Это единственное учреждение, лицензированное государством. Палата устанавливает правила, инструкции и этический путеводитель для официально лицензированных брокеров в Коста-Рике.

Израиль

Сервис мультилистинга в Израиле действует с 1990 года, но только в регионе Иерусалима. Израильский Сервис Мультилистинга начал своё официальное существование в 2013 году и осуществляется компанией «Multiple Listing Service LTD».

Филиппины

Филиппинская Ассоциация Агентов по продаже недвижимости (The Philippine Association of Realtors Boards (PAREB)) реализует так называемый RPMLX сервис, (MLS на Филиппинах).

Вьетнам

Вьетнамский сервис мультилистинга начал своё существование в 2010. Для мультилистинга во Вьетнаме за основу взята американская модель, в которую внесены изменения для соответствия условиям местного рынка. Например, местная система мультилистинга поддерживает только открытый листинг агентств (open agency listings).

Австралия

В Австралии нет системы мультилистинга в общепринятом понятии. Тем не менее, частная компания Investorist реализовывает специализированный мультилистинг для недвижимости на стадии долевого участия. Этой системой пользуются австралийские девелоперы и самые крупные агентства, в том числе и международные.