Ипотека в России

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Ипотека в России в современном виде появилась в конце 1990-х годов и регламентируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1][2].

История[править | править код]

Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

Во времена СССР ипотека предоставлялась двумя-тремя банками[1]. Возродилась ипотека только в 1990-е годы: в первой половине десятилетия некоторые банки давали псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, в 1997 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, а законодательное обеспечение ипотека получила в 1998 году, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2].

Законы[править | править код]

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются:

  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
  • Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.

Основания возникновения ипотеки и её регулирование[править | править код]

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона[править | править код]

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора[править | править код]

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки[править | править код]

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)[править | править код]

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита).

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Показатели ипотечного рынка[править | править код]

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК)[3]
Год Число участников первичного рынка ИЖК Общее количество ИЖК /общая сумма Количество рублевых ИЖК /общая сумма Средневзвешенный срок предоставления ИЖК (руб. кредит) Средневзвешенная процентная ставка (руб. кредит) Средний размер ссуды
2011 658 523 582/
716,9 млрд руб.
520 658/

697,4 млрд руб.

179 месяцев 11,9 % 1,37 млн руб.
2012 667 691 724/
1032,0 млрд руб.
690 050/

1013,3 млрд руб.

180 месяцев 12,3 % 1,49 млн руб.
2013 658 825 093/

1353,9 млрд руб.

823 175/

1338,7 млрд руб.

176 месяцев 12,4 % 1,64 млн руб.
2014 629 1 012 800/

1764,1 млрд руб.

1 012 064/

1753,3 млрд руб.

180 месяцев 12,45 % 1,74 млн руб.
2015 559 699 510/

1161,7 млрд руб.

699 419/

1157,8 млрд руб.

176 месяцев 13,35 % 1,66 млн руб.
2016 484 856 461/

1473,3 млрд руб.

856 427/

1472,3 млрд руб.

183 месяца 12,48 % 1,72 млн руб.

Некоторые программы ипотечного кредитования[править | править код]

Социальная ипотека — комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных[4].

  • Ипотека — молодым семьям. Участники программы — молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации[5].
  • Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
  • Всероссийская программа «Военная ипотека»[6]. Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года.
  • Ипотечная программа «Материнский капитал». Распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с помощью ипотеки.
  • Ипотечный продукт «Молодые учителя» Программа разработана АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5 % годовых (одна из самых низких в стране)[7].
  • Ипотека с господдержкой. Программа стартовала 15 марта 2015 года для граждан РФ, покупающих от застройщиков квартиры в строящихся или сданных новостройках. Завершиться программа должна была 1 марта 2016 года, но решением правительства была продлена до 1 января 2017 года[8].

Налоговые льготы[править | править код]

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретение жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по заёмам, выданным на приобретение жилья, не превышающей 3 миллиона рублей (до 1 октября 2013 года ограничение по сумме уплаченных процентов не применялось). С 1 октября 2013 года вычет предоставляется не 1 раз в жизни, а до исчерпания расходов в размере 2 000 000 рублей. В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды[9].

Есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, заявив о приобретении жилья, предоставить подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор, пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов[10].

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П[11]. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

6 марта 2019 года президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает оказавшихся в трудной ситуации ипотечных должников от уплаты исполнительского сбора и защищает права солидарных должников по одному обязательству[12].

В марте 2019 года в Воронеже построен первый многоквартирный дом по новой схеме привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, открытых в Сбербанке. При таком подходе застройщики получают деньги дольщиков только после завершения строительства[13].

В апреле 2019 года Дом.рф для семей с детьми начал выдачу льготных жилищных кредитов под 6 % на весь срок ипотеки (раньше эта ставка распространялась лишь на срок от 3 до 8 лет)[14].

23 июня во время обращения к нации президент Владимир Путин объявил об изменениях в условиях[15] предоставления ипотеки с господдержкой. Принято решение увеличить минимальный размер кредита. Речь идет о льготной ипотеке со ставкой до 6,5%. По новым условиям максимальная сумма кредита на приобретение строящегося жилья составит 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн рублей для остальных регионов.

Ипотека для иностранных граждан[править | править код]

Законодательно нет никаких ограничений для иностранных граждан в покупке жилья с использованием ипотечного кредитования. Кроме того, можно одновременно получить ипотеку и вид на жительство. При этом сам факт проживания на территории Российской Федерации не имеет никакого значения. Единственное препятствие — политика конкретного банка. В большинстве случаев для кредитных организаций место постоянного проживания заемщика вторично, нужно лишь подтверждение легального пребывания в стране. При этом процентные ставки по ипотеке для граждан иностранных государств могут отличаться от стандартных пакетов для россиян.

Примечания[править | править код]

  1. 1 2 Макоева Э. Г. Особенности ипотечного кредитования в России // Наука через призму времени. — 2017. — № 5.
  2. 1 2 Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозы. РИА Новости (5 сентября 2012). Дата обращения 15 июля 2019.
  3. сайт ЦБ РФ
  4. Программа социальной ипотеки, условия для молодой семьи, очередников, бюджетников, государственная ипотека. Банки.ру. Дата обращения 31 мая 2020.
  5. Ипотека молодым семьям, banki.ru
  6. Бизнес-журнал Объединенная межрегиональная редакция. Ипотека для военных Бизнес-журнал, 2014/05:. — Бизнес-журнал, ЗАО, 2015-03-31. — 36 с.
  7. Первые молодые учителя получили ипотеку по продукту АИЖК под 8,5 % годовых, Риа-Новости
  8. Novostroy.Live — Медведев подписал постановление о продлении программы «Ипотека с господдержкой». www.novostroy.su. Дата обращения 28 марта 2016.
  9. Федеральный закон Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ
  10. Налоговый вычет по ипотеке. НДФЛ.РУ (16 января 2020). Дата обращения 31 мая 2020.
  11. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П. http://www.consultant.ru/+(13.03.2008).
  12. Путин подписал закон, освобождающий ипотечных должников от уплаты исполнительского сбора. ТАСС. Дата обращения 10 марта 2019.
  13. В России возведен первый дом с использованием эскроу-счетов в Сбербанке. Interfax.ru (12 марта 2019). Дата обращения 13 марта 2019.
  14. Стоп-процент (21.04.2019).
  15. Путин анонсировал расширение программы льготной ипотеки. REGNUM. Дата обращения 29 июня 2020.

Литература[править | править код]

Нормативно-правовые акты[править | править код]

  • Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
  • Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.
  • Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
  • Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.
  • Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31
  • Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
  • Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
  • Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
  • Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газета. 22 сентября 2006 года. № 401. (утратил силу).
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Специальная литература[править | править код]

  • Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).
  • Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.
  • Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
  • Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.
  • Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10
  • Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
  • Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.
  • Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05
  • Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

Судебная практика[править | править код]

  • Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. — 5-е издание., доп. — М.: Ось-89, 2008. — 256 с (серия De jure)

Периодические издания[править | править код]

  • Бабкин Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1.
  • С. А. Бабкин Про ипотеку. — Взгляд. — 2006. — № 12
  • Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. — 2003. — № 2.
  • Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. — 1998. — "18
  • Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Российская юстиция. — 2003. — № 12

Ссылки[править | править код]